O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), divulgado pela FGV, era tão utilizado como base de reajuste nos contratos de locações de imóveis que passou a ser conhecido como “inflação do aluguel”. Por causa da forma como é composto, ele é mais sensível ao dólar. Com a desvalorização da moeda ante o real, entre outros fatores, o indicador fechou em queda de 2,17% no acumulado de 12 meses encerrados em abril.

Se um contrato de aluguel for reajustado em abril, considerando a variação negativa do IGP-M, ele deveria ficar mais barato, certo? Tecnicamente, sim. Não fosse as cláusulas muito comuns em contratos que indicam que os reajustes só devem ser feitos quando o índice ficar no positivo, conforme aponta a economista do DataZAP+, Larissa Gonçalves.

A notícia pode não ser das melhores para os locatários, mas “olhando o copo meio cheio”, pelo menos, o aluguel não irá subir. Nesses casos, de variação negativa, o ajuste fica em zero. Outro fator muito importante é saber se o seu indexador (ou seja, o índice usado para corrigir o contrato de locação) é realmente o IGP-M.

Até a pandemia, ele costumava ser realmente o “índice do aluguel”, sendo o mais comum em contratos privados. Para contratos com o governo, o mais recorrente era utilizar a inflação oficial medida pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).

Acontece que, naquela época, o IGP-M chegou a disparar 37% em 12 meses, tornando as negociações de reajuste praticamente inviáveis em um momento de fragilidade econômica e aumento de vacância, que é quando o imóvel está sem locatário.

A partir de então, várias imobiliárias mediaram a negociação para troca do indexador de muitos contratos para o IPCA. Para alguns inquilinos, a mudança ocorreu automaticamente, de forma a beneficiá-los. Outros puderam escolher.

A pergunta que fica é: agora que o IGP-M está mais baixo, vale a pena voltar para ele como indexador?

O IGP-M e o IPCA não são os únicos indexadores usados em contratos de aluguéis, outros indicadores como IVAR (Índice de Variação de Aluguéis Residenciais, calculado pelo FGV IBRE), o IPC: Índice de Preços ao Consumidor, divulgado pela FIPE) e o INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor, divulgado pelo IBGE) também são opções.

Apesar de neste momento o IGP-M estar mais baixo, ele acaba sendo mais volátil e difícil de prever, justamente por variar de acordo com o dólar. Dessa forma, o inquilino e até mesmo o proprietário se colocam numa posição de maior risco diante de contratos ajustados por este índice. No longo prazo, também é possível que ele aumente para além dos demais indexadores.

No caso do IPCA, ele é constantemente revisado e há inúmeras previsões (que mudam semana a semana) para entender como ele deve se comportar. Além disso, há um esforço do próprio Banco Central de mantê-lo controlado, a partir da política monetária de aumento ou corte de juros.

Em uma simulação, o DataZap+ utilizou um contrato de aluguel no valor hipotético de R$ 1 mil, sem contar com taxas condominiais, e avaliou a variação da mensalidade, ano a ano, de acordo com três indexadores: IPCA, IGP-M e IVAR. O exercício considerou o período de março de 2020, na eclosão da pandemia, até março deste ano. O cálculo, que englobou os reajustes anuais (acumulado de 12 meses), apontou que os contratos corrigidos pelo IGP-M seriam aquelas com maior alta acumulada no período.

“Uma das vantagens do IPCA é que ele é menos sensível à volatilidade do câmbio em comparação com o IGP-M. Mas é preciso ressaltar que qualquer que seja o índice definido, a recomendação é escolher aquele que reflita a real valorização do imóvel, sendo o valor factível para a manutenção do contrato tanto para o proprietário quanto para o inquilino”, finaliza Larissa.